La Loi de Finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026, promulguée par le Dahir n° 1-25-67 du 10 décembre 2025 et publiée au Bulletin Officiel le 16 décembre 2025, introduit des réformes fiscales profondes qui bouleversent le paysage immobilier marocain. Si les grands taux de la fiscalité immobilière restent stables, les droits d'enregistrement demeurent à 4 % et l'exonération de la taxe sur la plus-value pour la résidence principale après 6 ans de détention est maintenue, plusieurs pratiques jusqu'ici tolérées sont désormais fermement encadrées.
Voici les 7 points clés à retenir pour anticiper ces changements et adapter votre stratégie.
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La mesure phare de cette réforme. À compter du 1er juillet 2026, toute transaction immobilière ou cession de fonds de commerce d'un montant supérieur à 300 000 dirhams sera soumise à une majoration de 2 % des droits d'enregistrement si le mode de paiement n'est pas traçable. Attention : Cette pénalité s'applique uniquement sur la fraction du prix payée en espèces et non sur la totalité de la transaction. Par exemple, pour une transaction de 500 000 DH dont 100 000 DH sont réglés en cash, la majoration de 2 % ne portera que sur les 100 000 DH. Les paiements considérés comme traçables sont : le virement bancaire, le chèque barré non endossable, le paiement électronique ou le crédit bancaire. Ces modes de paiement doivent être expressément mentionnés dans l'acte notarié. Impact pour l'acheteur : Pour un investissement dans un projet premium comme Atlas Mountain View Residences & Resort , ce surcoût pourrait représenter jusqu'à 40 000 DH si la totalité du paiement n'est pas traçable. Il est donc crucial d'anticiper ce nouveau dispositif dès aujourd'hui.
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À partir du 1er juillet 2026, une retenue à la source de 5 % (hors TVA) est instituée sur les produits de location immobilière.
Qui est concerné ?
✓ Les loyers versés à des personnes morales soumises à l'IS (Impôt sur les Sociétés).
✓ Les loyers versés à des personnes physiques imposées selon le régime du résultat net réel (RNR) ou simplifié (RNS).
Application progressive pour les sociétés privées selon le chiffre d'affaires hors TVA :
✓ Dès le 1er juillet 2026 : CA ≥ 500 millions DH.
✓ Dès le 1er janvier 2027 : CA ≥ 350 millions DH.
✓ Dès le 1er janvier 2028 : CA ≥ 200 millions DH.
Bon à savoir : L'abattement de 40 % sur les revenus fonciers des particuliers reste maintenu.
Pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rendement locatif, des résidences comme La Source 2 offrent un cadre de vie exceptionnel et une demande locative soutenue, malgré le nouveau prélèvement de 5 % à la source.
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À compter du 1er janvier 2026, le taux des droits d'enregistrement applicable aux cessions de parts sociales de sociétés immobilières est réduit de 6 % à 5 %.
Cette mesure aligne le régime fiscal des cessions de parts sur celui de la vente directe d'un bien immobilier. L'optimisation fiscale via société civile perd donc une partie de son intérêt.
Pour obtenir le régime d'exonération (taux de 1 %) , il est désormais obligatoire de présenter une attestation délivrée par l'Administration fiscale confirmant que la société ne relève pas du régime des Sociétés Immobilières Transparentes. L'ancien système de déclaration sur l'honneur est supprimé.
Les sociétés non-résidentes n'ayant pas d'établissement stable au Maroc doivent désormais déclarer les plus-values immobilières dans les 30 jours suivant le mois de la cession.
Taux applicables :
✓ 20 % si les plus-values nettes sont inférieures à 100 millions DH.
✓ 35 % si elles sont égales ou supérieures à 100 millions DH.
Cette règle s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2026.
Les crédits garantis par une hypothèque ou une caution basculent vers un droit fixe de 200 dirhams, en remplacement de l'ancien système proportionnel.
Une mesure qui allège significativement le coût du financement pour les emprunteurs. Le Groupe Assafaa Bayt , fort de 22 projets commercialisés, vous accompagne dans la mise en place de solutions de financement adaptées.
La base de calcul de la TNB évolue profondément. Elle ne sera plus basée sur des zones théoriques, mais sur les infrastructures réelles desservant le terrain.
Conséquence : Dans les zones bien équipées, la taxation pourrait être multipliée par 2,5, avec des montants estimés entre 15 et 30 DH/m² contre 0,5 à 2 DH/m² pour les zones isolées. Cette réforme vise à inciter les propriétaires fonciers à construire ou à vendre.
La réforme de la Taxe sur les Terrains Non Bâtis (TNB) pourrait impacter les prix du foncier. Profitez de nos programmes avec des prix bloqués et des plans de paiement sur 24 à 36 mois. Les Portes de Chrifia , avec des appartements à partir de 490 000 DH, une porte d'entrée accessible vers l'investissement locatif.
L'exonération ou la réduction de la Contribution de Solidarité Sociale (CSS) pour les promoteurs immobiliers est prolongée jusqu'en 2028.
Un répit bienvenu pour les acteurs du secteur qui bénéficient ainsi de trois années supplémentaires de ce dispositif de soutien. Cette prolongation confirme la confiance des pouvoirs publics envers les promoteurs sérieux. Le Groupe Assafaa Bayt , avec ses 22 projets commercialisés et plus de 4 600 biens commercialisés, continue d'accompagner ses clients avec des garanties solides.
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- Centre d’affaires Al Kairaouane, Route de Casablanca.
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- Bureau de vente Atlas Mountain View, Route de l’Ourika.
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